BALON OD BETONA

Samo u Beogradu za tri godine odobrena je izgradnja 4,2 miliona kvadrata. Za kupovinu stanova građanima će biti potrebne milijarde evra, kojih nema u realnom sektoru, ali ih ima u bankama, koje nude nikad povoljnije kredite. „Ekspres" je istraživao da li u nekom trenutku može doći do pucanja i ko u tom slučaju snosi najveći teret. Banke sigurno ne. Da li možda Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita, koja, kako saznajemo, nije čak ni reosigurana.

Mali dvosoban stan koji je od rođenja delila sa četiri ukućana, Milici S. je prilično dojadio. Razmišljala je da, kada već zarađuje 60.000 mesečno, možda sebi može da priušti prihvatljivu nekretninu u novogradnji. Ne u nekom elitnom delu Beograda, ali u onom koji je pristupačan i iz kojeg do centra može doći jednim prevozom za pola sata. Milica je sa 13.000 evra ušteđevine prilično nepoverljivo krenula u banku da se raspita o stambenim kreditima. U uštirkanom odelu i sa uverljivim osmehom, jedan od bankarskih službenika za nekretninu po kupoprodajnoj ceni od 43.000 evra ponudio joj je kredit od 30.000 evra s periodom otplate od 30 godina i po kamatnoj stopi od 3,07 odsto. Tako je Milici mesečna rata ispala 119,59 evra, što joj se činilo neverovatno. Nije je pokolebalo ni to što su je roditelji upozorili da je kredit nerealan i da je pitanje da li će moći da ga otplaćuje u narednih 30 godina kad „čovek ni sutra ne zna šta može da ga strefi". Međutim, Milica je imala spreman odgovor - bankarski službenik joj je rekao da je njen kredit osiguran u Nacionalnoj korporaciji za osiguranje stambenih kredita. Za nju je sve bilo rešeno.

Nacionalna korporacija nije reosigurana iz razloga što može samostalno da ispunjava obaveze iz zaključenih ugovora o osiguranju stambenih kredita, navode iz NKOSK

Milica je samo jedna od hiljade ljudi koji su uzeli stambeni kredit. Iako je cena novogradnje stanova u prestonici skočila, u pojedinim objektima koji su tek počeli da se grade nekretnine su već prodate i za njih postoji lista čekanja. Gradske vlasti su nedavno najavile i da će u narednim godinama biti izgrađeno još više stambenih, poslovnih objekata i tržnih centara. I sve to deluje obećavajuće, ali i nameće brojna pitanja: da li milijarde evra koje će biti potrebne za kupovinu tih istih stanova dolaze iz realnog sektora ili je reč pretežno o bankarskim pozajmicama; ako je reč o kreditima pod nerealnim uslovima, da li će građani moći da ih otplaćuju za 10 ili 20 godina; kome tačno uliva sigurnost Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita i ko štiti nju... Dakle, sve veća potražnja za nekretninama, koja je opet podstaknuta kreditima koji se odobravaju po sve povoljnijim uslovima, dovodi do začaranog kruga - sve više nekretnina, sve više izdatih dozvola i sve više pozajmica. Ukoliko, shodno kupovnoj moći građana, u nekom trenutku, hipotetički, dođe do nemogućnosti naplate, u začarano kolo hvata se i Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita, kod koje su banke svoje kredite osigurale.

Tada NKOSK bankama vraća dug, a svoje potraživanje naplaćuje prodajom nekretnine. Naravno, ispod cene i daleko ispod vrednosti kredita koji je banka naplatila. A onda se postavlja pitanja kako će NKOSK svoj gubitak naplatiti, budući da, kako saznaje „Ekspres", ta institucija iste te kredite ne reosigurava!

Dakle, sve opet spada na teret građana. Kupili, ne kupili stan...

Mnogo kvadrata niotkuda

Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, od 2011. do 2015. godine broj izgrađenih stanova u Srbiji je bio u padu. Nakon 2015, kada je izgrađeno 10.306 stanova, sve do 2018. zabeležen je rast u izgradnji. Tako su 2016. završena 11.332 stana, 2017. godine 14.080 (ukupne površine 1.018.066 kvadratnih metara), dok za 2018. još uvek nisu objavljeni zvanični podaci, ali je, kada se uzme u obzir broj izdatih građevinskih dozvola, izgradnja stambenog prostora nastavila da raste. To je potvrdio i zamenik gradonačelnika Beograda Goran Vesić, koji je nedavno izjavio da je grad prošle godine izdao dozvole za 1.009.221 kvadratni metar, čime već drugu godinu zaredom prebacuje milion kvadrata godišnje.

- Grad Beograd je tokom prošle godine izdao 976 lokacijskih uslova i 228 građevinskih dozvola iz nadležnosti grada koji se odnosi na objekte preko 800 kvadrata. Za objekte manje od 800 kvadrata građevinske dozvole izdaju gradske opštine. Ukupna kvadratura na osnovu građevinskih dozvola koje je Grad Beograd izdao iznosi 1.009.221 kvadratni metar. To jasno govori o građevinskom bumu u Beogradu - rekao je Vesić dodajući da je u poređenju sa 2017. samo u Beogradu izdato 17 odsto više građevinskih dozvola i 16 odsto više lokacijskih uslova i podsetio da su 2012. u Beogradu odobrene 104 građevinske dozvole.

Predsednik Udruženja sudskih veštaka i procenitelja Srbije Milić Đoković u razgovoru za „Ekspres" podvlači da je većoj izgradnji doprinelo ubrzavanje postupka dobijanja građevinske dozvole. Međutim, Đoković ističe da uvek može bolje.

- Polako se sređuju i zemljišne knjige, međutim, sve to ide jako sporo i moglo bi dosta brže. Takođe, investicioni krediti su povoljni, onaj koji gradi relativno jeftino može da dođe do novca. Činjenica jeste da je 2018. izdato više građevinskih dozvola u odnosu na prethodne godine, ali nisu to neki megaprojekti. Dokle god postoji potražnja, ne radi se o prevelikoj izgradnji. Još uvek se nije zasitilo tržište. A potražnja je solidna i raste u odnosu na prošlu i pretprošlu godinu.

Statistički bi taj porast potražnje bio između sedam i deset odsto više nego prošle godine. Samo se čini da se mnogo gradi. Nije to i dalje velika gradnja u odnosu na mogućnosti. Srbija je dosta čudna. Imate mnogo kvadrata koji su nefunkcionalni, neiskorišćeni po selima i unutrašnjosti. Nažalost, radi se na beogradizaciji. Srbija se kategoriše u dva-tri grada, pa onda u tim gradovima postoji hroničan nedostatak kvadrata. U unutrašnjosti imate koliko god hoćete slobodnih kvadrata po jeftinim cenama. U Beogradu toga nema. Tako da na nivou cele Srbije nije to prevelika gradnja s obzirom na neka srećna vremena - ocenjuje Đoković.

Kako pokazuju podaci Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture do kojih je „Ekspres" došao, u Beogradu je prošle godine odobreno 514 dozvola za izgradnju kako stambenih objekata, tako i poslovnog prostora i tržnih centara, što predstavlja skok u odnosu na 2016. i 2017. Taj rast u izdavanju dozvola je zabeležen i u Novom Sadu, Kruševcu, Nišu i Kragujevcu (vidi tabelu). Tako je za poslednje tri godine odobrena izgradnja 4.259.021 kvadrata u Beogradu, 2.221.009 u Novom Sadu, 1.617.633 u Kruševcu, 814.694 u Nišu, i 681.758 u Kragujevcu.

Ako se uzme u obzir da je prosečna cena stambenog kvadrata u Beogradu 2.200 evra, za izgrađene kvadrate u poslednje tri godine potrebno je izdvojiti minimalno 9,3 milijarde evra. U Novom Sadu, gde se prosečna cena kvadrata kreće oko 1.400 evra, treba izdvojiti 3,1 milijardu evra, u Kruševcu oko milijardu evra, u Nišu oko 635.000 evra, a u Kragujevcu 647.000 evra. Teško da se iz realnog sektora mogu izdvojiti milijarde evra za kupovinu stanova. Ni džep ni slamarica nisu dovoljno duboki za tolike brojke. I tu onda nastupaju banke sa svojim „neverovatnim" ponudama, niskim kamatnim stopama, minimalnim učešćem i odobravanjem kredita građanima sa prosečnim primanjima. Nema više ni žiranata.

Tako je potražnja za stambenim kreditima prošle godine porasla čak 40 odsto u odnosu na isti period 2017. Građani su u proseku uzimali kredite od oko 43.000 evra pa je porast cena na tržištu nekretnina pratila veća potražnja stambenih kredita. Bankari su objasnili da je to posledica niskih kamatnih stopa, bolje situacije na tržištu nekretnina i stabilnog kursa domaće valute. Da su građani godinama sve spremniji da uzimaju stambene kredite od banaka, pokazuju i podaci Udruženja banaka Srbije, u kojima se navodi da je zaduženost građana na kraju 2016. godine, kada je reč o stambenim kreditima i kreditima za adaptaciju, iznosila 386.553.000 dinara. Iako je nakon godinu dana zaduženost pala na 382.433.000 dinara, na kraju 2018. godine ona je skočila na 403.977.000 dinara. Poređenja radi, UBS je 2006. zabeležio da su građani bili zaduženi za stambene i adaptacione kredite u iznosu od 49.799.000 RSD. To znači da je za 12 godina zaduženost skočila više od osam puta!

Direktor finansijskog portala „Kamatica" Dušan Uzelac ističe za „Ekspres" da su krediti povoljniji jer postoji ciklus Centralne evropske banke kojim se određena količina novca upumpava u sistem, što rezultira niskim Euriborom.

- Takav Euribor, za koji se inače vezuju svi krediti, povlači za sobom jeftina zaduženja po svim osnovama, pa i po osnovu stambenog kredita. Euribor je kamatna stopa po kojoj velike banke međusobno pozajmljuju novac. To je u stvari osnovna cena pozajmice i na nju se nadograđuje marža banke i to je u ovom slučaju prilično dobra kombinacija jer daje nisku kamatnu stopu, koja za stambene kredite iznosi otprilike tri odsto. Ranijih godina je kamata iznosila oko pet-šest procenata. Trend niskog Euribora je aktuelan poslednjih nekoliko godina jer je posle svetske ekonomske krize došlo do intervencije Centralne banke. Euribor je trenutno nizak i postoji dosta novca u opticaju, a pokazatelj toga je i činjenica da nemate nikakvu kamatu na štednju. Kada biste stavili novac na štednju, dobili biste 0 odsto kamate na evro-štednju. To je znak da su banke pune novca za plasiranje i samim tim su i zaduženja povoljnija i jeftinija. Međutim, kada Euribor skoči, i rate će porasti, jer se svi krediti, kao što sam rekao, vezuju za njega - ističe Uzelac i dodaje da je jako teško odgovoriti da li će i kada doći do porasta Euribora.

- Da bismo odgovorili na to pitanje, prvo moramo da odgovorimo na pitanje da li će biti rata, nafte, da li će biti političkih potresa... Euribor je prilično kompleksan. Svaki makroekonomski i globalni potresi bi mogli da ga naruše. Sama ekonomska kriza ga je gurnula u zonu od četiri-pet odsto. Iako su pitanja koja diktiraju njegov procenat geopolitička, ona se uvek odražavaju na ekonomske pokazatelje. Ako se ništa radikalno ne dogodi, on će ostati na niskim iznosima. Možda će blago skočiti, ali se ne očekuje neki drastični skok ukoliko se ni u svetu ne desi ništa drastičnije. Njegovo mirnodopsko stanje je oko dva odsto, pred krizu je skočio na pet-šest odsto, pa su ga oborili ispod nule. To obaranje je zapravo štampanje novca i, dokle god to traje, on će biti ispod nule. Kada se s tim stane, a to je procena da će biti oko 2020, on će početi da se slobodno razvija, ali opet ne preterano drastično.

Nebitno je da li će preveliko kreditiranje kupovine stanova dovesti prvo do ogromnog rasta cena nekretnina, a potom do sloma tržišta nekretnina. Sve je do te mere nebitno da je država samo nemi i pasivni posmatrač finansijskog samoubistva velikog broja građana i preduzeća, smatra Nebojša Katić

I sve to lepo zvuči pod pretpostavkom da se u narednim godinama ništa drastično neće promeniti. Banke daju povoljne kredite, građani plaćaju niske rate, ne moraju da iznajmljuju stanove, već kupuju svoje nekretnine. Ali šta se dešava kada građani više ne mogu da otplaćuju kredit? Ko garantuje banci za njih i ko ih spasava u tom slučaju? Ta uloga je poverena Nacionalnoj korporacija za osiguranje stambenih kredita (NKOSK), osnovanoj 2004, kod koje su do danas osigurana 97.844 kredita u vrednosti od 3,5 milijardi evra, odnosno skoro svi stambeni krediti koje su građani uzimali. Iako banke u ponudi imaju stambene kredite koji se ne osiguravaju kod NKOSK, po pravilu svaki zahtev za stambeni kredit prvo se nudi NKOSK-u na osiguranje. Svaki klijent za osiguranje treba da plati trošak obrade zahteva u visini od 30 evra i premiju osiguranja u procentualnom iznosu u odnosu na visinu kredita i vrednost nekretnine koja se zalaže. Zauzvrat banka spušta kamatu. NKOSK je osnovan sa idejom da garantuje sigurnost građanima, reguliše funkcionisanje tržišta stambenih kredita, ali i pokrije rizike nenaplativosti, što u praksi znači da će 75 odsto neto gubitaka banke po osnovu nenaplaćenog kredita snositi ta korporacija. Ona „štiti" građane koji ne mogu više da plaćaju kredit tako što preuzima od klijenta isplaćivanje rata banci sve do momenta prodaje nekretnine. Dakle, NKOSK preuzima plaćanje obaveza, a to joj se nadoknađuje prodajom nekretnine.

Problem je u tome što Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita nije reosigurana te će, u najgorem slučaju, ukoliko građani ne budu mogli da otplaćuju kredite, teret upravo pasti na budžet Srbije. Na naše pitanje zašto NKOSK nije reosiguran, iz te institucije su dali vrlo štur odgovor:

- Nacionalna korporacija nije reosigurana iz razloga što može samostalno da ispunjava obaveze iz zaključenih ugovora o osiguranju stambenih kredita.

Takođe, Nacionalna korporacija na svom sajtu navodi da je nastala po ugledu na kanadski model - Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). Pravno-ekonomski tim Centra za zaštitu korisnika bankarskih usluga, međutim, upozorava da bankarsko poslovanje u Srbiji i Kanadi nemaju skoro ništa zajedničko.

- U Kanadi možete i sami da izračunate svoju kreditnu sposobnost. U Srbiji vas ubede da ste kreditno sposobni za 30 godina, a od toga su vam samo tri prve rate manje od 50 odsto ukupnih mesečnih primanja. Posle tri rate vaš život zamenjuje vaša rata. U Kanadi, kada imate problem sa otplatom kredita, prvo se obratite kanadskoj korporaciji za hipoteke, koja vam dodeli osobu koja ima zadatak da shodno vašoj situaciji pronađe najbolji model kako bi se problem prevazišao, dok ste u Srbiji ostavljeni samo na milost i nemilost banke, koju uopšte i ne zanima da li možete da izađete iz krizne situacije ili ne. NKOSK je isključiv u tome da s vama neće ni komunicirati. Dakle, nacionalna korporacija u Kanadi radi aktivno na tome da do raskida ugovora ne dođe, a pravila koja je definisao NKOSK u Srbiji idu na to da raskid i aktiviranje hipoteke budu što brži i efikasniji. Banka u Srbiji ima vašu nekretninu koja je pod hipotekom, ima državu kao jemca, ima vašu ličnu menicu, administrativnu zabranu i, rečju, hipoteku nad vašim životom - navodi se u tekstu objavljenom na portalu Centra za zaštitu korisnika bankarskih usluga.

Iako je Nacionalna korporacija od osnivanja preuzela plaćanje 1.300 dospelih kredita, od čega je prodala oko 240 nepokretnosti kao krajnju meru zbog bezizlazne situacije dužnika, stručnjaci upozoravaju da je problem u otplati stambenih pozajmica u roku od dve godine udvostručen. Na pitanje da li u nekom trenutku može doći do sloma tržišta nekretnina, Milić Đoković ističe da uvek postoji ta mogućnost.

- Kad dođe do krize, uvek je tržište nekretnina najosetljivije. Međutim, do toga neće doći tako skoro. Kriza se obično javlja na 15-20 godina. I svojim studentima kažem: kada uzmete kredit na 20 godina, bar jednom ćete biti u ekstremno velikoj krizi. Ne može da se desi da vam za 20 godina bude sve dobro - podvlači Đoković.

Ekonomista Nebojša Katić pak primećuje da se zanemaruju važni ekonomski trendovi.

- Nebitno je da li će preveliko kreditiranje kupovine stanova dovesti prvo do ogromnog rasta cena nekretnina, a potom do sloma tržišta nekretnina. Sve je do te mere nebitno da je država samo nemi i pasivni posmatrač finansijskog samoubistva velikog broja građana i preduzeća. Iz ugla banke, kreditiranje kupovine stanova je odličan posao. Ne samo da je reč o sigurnosti koju daje hipoteka već je reč o dužniku koji će ići i go i bos i gladan samo da ne izgubi stan. Otuda i toliko kredita za kupovinu stanova - naveo je Katić na svom blogu.

Kako je onda bilo

Kada je u Sjedinjenim Državama izbila velika finansijska kriza 2007. godine, ona je bila izazvana problemima na tržištu hipotekarnih kredita. Veliki broj dužnika tada nije mogao da otplati svoje kreditne obaveze, zbog čega su se američki bankarski giganti našli pred rubom bankrota. Kriza je izazvala pravi domino efekat na čitavom američkom finansijskom tržištu, a posledice su bile globalne. Ekonomista Ljubodrag Savić navodi za „Ekspres" da Srbiju ne može da pogodi kriza kakva se desila u Americi, ali da i kod nas mogu nastati problemi.

- U ovom trenutku ne vidim da bi jedan element mogao da dovede do pucanja balona. Do toga dolazi u slučaju nesklada. Kada je veća ponuda od potražnje ili obrnuto. Kada se to ne usaglasi, onda eksplodiraju cene. Sruši se ceo sistem. Koliko vidim, svi investitori su oprezni. Trenutno nije visoka cena kredita, visoka kamata, a šta će biti u narednim godinama, to ćemo videti. Verovatno će ići nagore. To može da napravi probleme, ali ne kao u Sjedinjenim Državama. Tamo je napravljeno nekoliko miliona kuća i stanova. Drugačiji je zakon. Ljudi su tamo uzimali kredite, a nisu morali da imaju nijedan dinar za učešće. Prvo, njihov zakon je regulisao da kuća ili stan koji se tek grade mogu da budu hipoteka. Drugo, ljudi su se vodili pretpostavkom da će snaga američke privrede biti takva da neće gubiti posao i da će primati veće plate u budućnosti. Treće, hipotekarni krediti su bili postavljeni tako da je u početku rata bila niža kako bi navukla ljude. I četvrto, što je karakteristično za Ameriku, ako je čoveku cena nekretnine niža u odnosu na kredit, on može bez ikakvog obrazloženja da vrati hipoteku. Takođe, važna stvar je i to da u SAD monetarni sistem nije strogo kontrolisan kao u Evropi. Kontrolišu se samo banke prvog reda, ostale ne. Oni su hipoteku koju si imali polagali kod banke drugog reda kako bi dobili veći kredit. Potom je banka drugog reda koristila tu hipoteku kako bi dobila kredit. U toj situaciji su došli do virtuelnog novca.

Utvrđeno je da je taj virtuelni novac bio 15 do 20 puta veći nego što je bilo realno pokriće kod prve hipoteke. Sistem je naduvan do tog nivoa da imate realne stanove, njih nekoliko miliona, koji su pokriveni virtuelnim kreditom. To se sve držalo u nekoj ravnoteži. Kada je sistem pukao, kada ljudi nisu imali novca da servisiraju, oni su vratili te hipoteke. Banke nisu u početku bile preterano zabrinute jer je to uradilo malo ljudi i mogle su da ih prodaju. Međutim, kada je hipoteku vratilo par stotina hiljada ljudi, cena je ubrzo počela da pada jer nije bilo tražnje za tim stanovima, i tako je pukao balon. Neke banke su propale, neke je američka vlada spasla. Srbija je mala zemlja, nema te uslove, oprezno se gradi. Nema velike ponude ni velike tražnje - uveren je Savić.

S druge strane, profesorka Ekonomskog fakulteta Danica Popović izjavila je da se novi balon ponovo kreira i da tržišta kapitala rastu i beleže rekordne indekse, ali bez pokrića u realnoj ekonomiji.

- Napumpane cene nekretnina mogu da naprave balon, ti baloni se dešavaju svuda i na svim tržištima stalno, ti baloni su iracionalni i pucaju, a kada će pući, to ne znamo. Ovo sada može da izazove neku lokalnu krizu, ali nikako ne može da preraste u opštenacionalnu. Nama će se desiti, ako se stvari ovako nastave, da ćemo ostati na niskim stopama rasta zauvek - istakla je Popovićeva za medije.