Da li se isplati angažovanje profesionalnog upravnika zgrade

Ko su profesionalni upravnici stambenih zgrada i kakvu ulogu igraju?

U sve složenijem sistemu urbanog stanovanja, profesionalni upravnici stambenih zgrada preuzimaju odgovornost za svakodnevno i strateško upravljanje zgradom. Njihova funkcija nije samo formalna – oni su ključni faktor u očuvanju infrastrukture, unapređenju uslova stanovanja i racionalnom trošenju zajedničkih sredstava.

Za razliku od "komšije-volontera" koji obavlja ovu funkciju uz mnogo dobre volje, profesionalni upravnik ima obavezu da redovno komunicira sa stanarima, organizuje sastanke skupštine, vodi zapisnike, sprovodi odluke stanara i zakonske obaveze. Takođe, vodi računa o tehničkoj ispravnosti zgrade, planira investiciono održavanje i reaguje u hitnim slučajevima.

Najveća prednost ogleda se u njihovoj stručnosti i neutralnosti. Profesionalac neće favorizovati pojedine stanare niti dozvoliti lične odnose da utiču na donošenje odluka. Njegova uloga je da deluje zakonito, efikasno i transparentno.

Finansijska isplativost angažovanja profesionalnog upravnika

Jedan od najčešćih argumenata protiv angažovanja profesionalnog upravnika jeste dodatni mesečni trošak po stanu, koji u proseku iznosi između 300 i 500 dinara. Međutim, ova cifra često zamagljuje pravu vrednost koju stanari dobijaju zauzvrat.

Profesionalni upravnik zna kako da pregovara s izvođačima radova, prati konkurse i javne pozive za subvencije (poput onih koje nude lokalne samouprave za energetsku efikasnost), i sprečava zloupotrebe u raspodeli budžeta zgrade. 

Zahvaljujući sistematskom pristupu, može da spreči havarije koje bi inače izazvale desetostruko veće troškove – na primer, redovnim servisiranjem liftova ili instalacija.

Takođe, zakon obavezuje sve stambene zajednice da imaju upravnika, bilo iz svojih redova ili angažovanog profesionalca. Ukoliko nemate ni jedno ni drugo, lokalna samouprava vam može nametnuti prinudnog upravnika, čije usluge često koštaju više i dolaze bez izbora i kontrole od strane stanara.

U tom kontekstu, ulaganje u profesionalnog upravnika ne predstavlja trošak, već oblik preventivne zaštite, koji donosi dugoročnu uštedu i bolju organizaciju.

Uticaj upravnika na kvalitet života i međuljudske odnose u zgradi

Život u zgradi često podrazumeva konflikte – oko buke, korišćenja zajedničkih prostorija, održavanja lifta, pa i raspodele sredstava. Kada nemate jasno definisanu i nepristrasnu osobu koja vodi evidenciju i posreduje u rešavanju problema, odnosi brzo mogu postati narušeni.

Profesionalni upravnik ima ovlašćenje i mehanizme da te situacije rešava bez ličnog angažovanja stanara. On vodi sve evidencije, šalje opomene za neplaćanje obaveza, kontaktira nadležne inspekcije kada je potrebno, i time stanare oslobađa konflikata i neprijatnih razgovora.

Mnoge zgrade koje su prešle sa samoupravljanja na profesionalno upravljanje svedoče o smanjenju broja konflikata i povećanju komšijske solidarnosti. Stanari se više bave poboljšanjem zajedničkog života, a manje svakodnevnim problemima i traženjem "krivca".

Upravo u ovom aspektu, profesionalni upravnik ima ulogu medijatora, pravnika i menadžera u jednom – a to su kompetencije koje retko koji stanar može samostalno da ponudi.

Transparentnost, legalnost i odgovornost

Još jedan značajan benefit profesionalnog upravnika jeste usaglašenost sa zakonskom regulativom. Upravnik mora posedovati licencu i raditi u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada (Sl. glasnik RS br. 104/2016 i 9/2020).

To znači da je dužan da:

• vodi evidenciju u skladu sa zakonom
• čuva dokumentaciju o zgradi
• priprema godišnji finansijski izveštaj
• sprovodi odluke skupštine stanara u zakonskom roku

Ukoliko stanari upravljaju zgradom samostalno, često dolazi do nepravilnosti – izostanka zapisnika, nenamenskog trošenja sredstava, neplaćanja obaveza. Sve to može izazvati pravne posledice i finansijske gubitke.

Profesionalni upravnik je pravno odgovoran za svoj rad. Njegova licenca može biti oduzeta u slučaju nepravilnosti, čime se automatski štiti i interes stanara. Za razliku od volonterskog upravnika, profesionalac ima i osiguranje od odgovornosti, što dodatno povećava sigurnost zgrade i stanara.

Šta ako se stanari ne odluče da unajme upravnika?

Od 2017. godine, sve stambene zajednice u Srbiji su u zakonskoj obavezi da imaju upravnika. Ukoliko skupština stanara ne izabere upravnika iz svojih redova niti angažuje profesionalca, lokalna samouprava postavlja prinudnog upravnika, koga zgrada ne bira niti ima mogućnost da smeni.

Prinudni upravnici su često skuplji, dostupniji samo preko poziva i rade po nalogu opštine, ne stanara. U tom slučaju stanari gube mogućnost kontrole, donošenja odluka i pregovaranja o troškovima. Takođe, većina stanara nije svesna da se zgrada može suočiti sa dodatnim kaznama ukoliko nema upravnika uopšte, ili ako ne sprovodi zakonske obaveze na vreme.

U tom kontekstu, pravovremeno angažovanje profesionalnog upravnika daje vam ne samo slobodu izbora, već i šansu da zadržite kontrolu nad životnim prostorom, budžetom i komšijskim odnosima.

Upravljanje zgradom nije posao "usput". Ako želite uredno, funkcionalno i pravno bezbedno stambeno okruženje, profesionalni upravnik jeste logičan i dugoročno isplativ izbor, bilo da imate stan na periferiji ili u centru grada. Ne samo da štedi vreme i novac, već unapređuje kvalitet života cele zajednice.