Biznis
15.02.2024. 05:05
R.E.

Pravni saveti

Podstanari i stanodavaci: Šta su čije obaveze

vrata, ključ
Izvor: Shutterstock

"Moj podstanar živi u stanu već 12 godina, a ja i dalje plaćam kada se pokvare brave, bojler, klima, šporet… mada mislim da ne bi trebalo jer, realno, to se sada već kvari od toliko godina njegovog, a ne mog korišćenja“, dilema je jedne Beograđanke. Da li ste i vi, bez obzira na to da li ste zakupac ili zakupodavac, bili u sličnoj situaciji i pitali se čija je ovo obaveza?

Niste znali koja su vaša prava i šta možete da radite ako se kirija i računi ne izmiruju redovno i na vreme?

O ovoj temi za blog 4Zida piše advokat Brane Krunić.

Ugovor o zakupu nekretnine temelj sigurnosti

Izdavanje nekretnina prati pravna regulativa, koja je detaljno utvrđena Zakonom o obligacionim odnosima. Ugovorom o zakupu obavezuje se zakupodavac da preda određenu stvar (pokretnu i/ili nepokretnu) zakupcu na upotrebu (npr. stan, garaža, poslovni prostor, automobil itd) a zakupac se obavezuje da mu za to plaća određenu naknadu i da mu vrati stvar po prestanku upotrebe.

Ugovor o zakupu je, između ostalog, neformalan ugovor – što znači da za punovažnost ugovora o zakupu nije neophodna pismena forma kada su u pitanju pokretne stvari, obzirom da je sama predaja stvari i saglasnost volja dokaz postojanja zakupa te stvari, dok je ugovor o zakupu formalan (pismena forma) kada je u pitanju zakup nepokretnosti (stana, kuće, garaže, poljoprivrednog zemljišta itd.) i isti stupa na pravnu snagu danom potpisivanja od strane zakupodavca i zakupca, ali nije neophodna overa ugovora kod javnog beležnika.

Koje su obaveze zakupodavca

  • Zakupodavac je u obavezi da preda stvar zakupcu u ispravnom stanju i da vrši redovne popravke stvari i da je održava dok traje zakup
  • Zakupodavac se obavezuje da nesmetano omogući Zakupcu da stvar upotrebljava
  • Troškovi sitnih opravki izazvanih redovnom upotrebom stvari, kao i troškovi same upotrebe, padaju na teret zakupca (npr. zamena sijalica, popravka određene sitne aparature i drugo) a predlog je da uvek ugovorne strane, u samom ugovoru o zakupu,  navedu na šta bi trebalo da se odnose ti sitni troškovi
  • Zakupodavac ne može bez pristanka zakupca činiti izmene na zakupljenoj stvari za vreme trajanja zakupa, ukoliko bi to ometalo upotrebu stvari

Koje su obaveze zakupca

  • Zakupac je dužan upotrebljavati stvar kao dobar privrednik, odnosno dobar domaćin
  • Zakupac predmet zakupa može upotrebljavati samo onako kako je određeno ugovorom ili namenom stvari
  • Zakupac će odgovarati za štetu koja nastane upotrebom zakupljene stvari protivno ugovoru ili njenoj nameni, bez obzira na to da li je stvar upotrebljavao on, ili neko lice koje radi po njegovom nalogu, podzakupac ili koje drugo lice kome je on omogućio da upotrebljava stvar
  • Jedna od najznačajnijih obaveza zakupca je da plaća zakupninu rokovima određenim ugovorom kao i sve troškove režije za predmetnu nekeretninu
  • Zakupac ima obavezu da vrati zakupljenu stvar zakupodavcu u neoštećenom stanju
  • Podzakup podrazumeva da zakupac može zakupljenu stvar ili deo te stvari predati na upotrebu trećem licu (podzakupcu) kao podzakupodavac.

Koliko traje Ugovor?

Ugovor o zakupu može biti zaključen na određeno ili neodređeno vreme.

Ukoliko je ugovor o zakupu zaključen na određeno vreme, smatra se da je zakup prestao da važi protekom vremena na koji je ugovor zaključen, ali ako zakupac nastavi da upotrebljava stvar i nakon proteka vremena, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen novi ugovor o zakupu na neodređeno vreme, pod istim uslovima kao primarni ugovor o zakupu.

Ugovor o zakupu koji je zaključen na neodređeno vreme, može prestati otkazom od bilo koje ugovorne strane. Otkaz ugovora o zakupu ne može da bude kraći od 8 dana a otkazni rok nije neophodan ako su to stvari koje su opasne po život i zdravlje zakupca.

Šta kada zakupac ne želi da napusti nekretninu?

U praksi se često dešava da vlasnik nekretnine izda u zakup objekat nekom licu – zakupcu, a nakon isteka ugovora o zakupu, ovaj ne želi da preda posed, već nastavlja da koristi nekretninu ali uz to i  da ne plaća zakupninu kao ni troškove režije.

Svakako, to jeste jedan od razloga za raskida ugovora. Međutim, značajno je napomenuti da tada, zakupodavac ne može upotrebom sile da iseli bivšeg zakupca iz objekta, jer bi time postupao protivzakonito.

Naime, zakonit način za iseljenje određenog lica, koje krši odredbe ugovora o zakupu je podnošenje tužbe nadležnom sudu, sa zahtevom za predaju poseda. Ovom tužbom štiti se pravo svojine, koje podrazumeva pravo vlasnika da stvar drži, koristi je i njome raspolaže (pravo svojine kao apsolutno pravo vlasnika).

U ovom postupku, od presudnog je značaja dokazati da tuženi, kao zakupac, nema pravni osnov da se i dalje nalazi u objektu. Na primer nije moguće iseliti zakupca iz objekta koji drži po osnovu zaključenog ugovora o zakupu, sve dok je taj ugovor na snazi. U slučaju donošenja presude u korist tužioca – zakupodavca, presudom će biti naloženo tuženom, koji i dalje drži stvar bez pravnog osnova, da se iz objekta iseli sa svim licima i stvarima. Takva odluka suda je izvršna isprava koju je moguće prinudno izvršiti, putem javnog izvršitelja a neretko i uz asistenciju policije i drugih nadležnih organa, koje može da angažuje i sam javni izvršitelj pri sprovođenju svojih radnji.

Komentari
Dodaj komentar
Close
Vremenska prognoza
overcast clouds
32°C
14.07.2024.
Beograd
Wind
PM2.5
5µg/m3
PM10
6µg/m3
UV
UV indeks
1
AQI indeks
1

Euro 2024

Vidi sve

Oni su ponos Srbije

Vidi sve

Najnovije

Vidi sve

Iz drugačijeg ugla

Vidi sve