Biznis
16.12.2022. 04:10
Promo

Porast cena na tržištu

Po kojim principima rade procenitelji nekretnina

nekretnina
Izvor: Shutterstock

Porast cena na tržištu nekrentnina je u poslednjih nekoliko godina doneo sasvim pristojnu zaradu onima koji su se odlučili za prodaju, dok su najviše ispaštali prosečni kupci.

Iako se prema nekim predviđanjima očekivala postepena stabilizacija tržišta do kraja 2022. godine, sada vidimo da je to nemoguće, posebno sa povećanom potražnjom usled dolaska velikog broja Rusa.

Usled ovako nestabilne situacije na tržištu, prodavci i kupci jednako žele da znaju koja je tačna vrednost nekretnine koju žele da kupe i prodaju. Kada se utvrdi realna vrednost, smanjuju se šanse za manipulacijama sa obe strane.

Zbog toga nas sve interesuje šta radi procenitelj nekretnina, koja su njegova zaduženja i na osnovu čega donosi konačan sud o vrednosti.

Osnovna zaduženja procenitelja nekretnina

Procenitelj je osoba koja je zadužena za procenu vrednosti nekretnine na tržištu prema svim realnim okolnostima, pre nego što se zemljište, zgrada ili kuća stavi u promet.

Evo i koja su to standardna zaduženja:

      provera papirologije u svim javnim evidencijama;

      fotografisanje unutrašnjosti i spoljašnjosti objekta za prodaju;

      poređenje sa objektima sličnih karakteristika;

      pripremanje pismenog izveštaja o vrednosti.

Tokom detaljnog ispitivanja objekta za procenu, razmatraju se do sitnica sve okolnosti. Primera radi, procenitelj mora obratiti pažnju na to da li se nekretnina nalazi u blizini auto-puta, groblja, bolnice, stanice za autobus, važnih saobraćajnica itd.

Takođe, ukoliko je predmet procene jedan stan, on se mora posmatrati kroz prizmu celokupnog objekata:

      kada je podignuta zgrada;

      njeno stanje;

      da li je bilo renoviranja i tome slično.

Samim tim, procenitelj mora obratiti pažnju i na prethodne procene, kao i uvideti pretpostavke za budućnost.

Metode i etika poslovanja procenitelja

Procena vrednosti nekretnine jeste obziljan posao, koji se mora obavljati profesionalno. Ovde se podrazumeva davanje objektivnog i nepristrasnog mišljenja u skladu sa svim moralnim i etičkim principima.

Svaki stav potkrepljuje se argumentima, a oni moraju biti transparentni i podložni kritici, za koju se takođe podrazumeva adekvatan odgovor.

Procenitelji se obučavaju i pripremaju za svoj posao u okviru:

      Nacionalnog udruženja procenitelja Srbije;

      Društva procenitelja Srbije.

Metode u radu im pomažu da što objektivnije donesu konačnu odluku:

      uporedna metoda - upoređivanje prodajnih cena istih ili sličnih karakteristika;

      prinosna metoda - vrednost zavisi od toga da li postoji šansa da vlasnik u budućnosti ostvaruje redovan profit;

      troškovna metoda - cena izgradnje objekta i važna je investitorima.

Procenu vrednosti nekretnina mogu obavljati samo ovlašćeni procenitelji i to u skladu sa Zakonom o licenciranim proceniteljima vednosti nepokretnosti.

Titula licenciranog procenitelja dobija se nakon položenih testova organizovanih od strane Ministarstva finansija Republike Srbije. Neophodni uslovi za dobijanje licence:

      visoko obrazovanje od minimum 4 godine;

      3 godine isustva u ovoj oblasti;

      obuka za procenitelje;

      položen ispit;

      da osoba nije krivično gonjena.

Nakon ispunjenih uslova za dobijanje licence, procenitelji pristupaju radu, pri čemu se moraju voditi osnovnim načelima poslovanja prilikom procene, a to su:

      ponuda i tražnja;

      ekonomsko stanje u državi;

      predviđanje kretanja tržišta;

      načelo konkurentnosti;

      vanekonomske okolnosti itd.

Najvažniji parametri za procenu vrednosti nekretnine

Postoje određeni parametri na koje se procenitelji oslanjaju uvek pri standardnim procenama, pa ih možete videti i sami:

      Lokacija - najveći uticaj ima položaj nekretnine u odnosu na centar grada - što je bliža, to je cena veća;

      Mikrolokacija - ovde se podrazumeva samo okruženje nekretnine, odnosno da li se u blizini nalaze škole, vrtići, bolnice, marketi, tržni centri i sve ono što je korisno u svakodnevnom životu. Što je više ovih korisnih elemenata, cena će biti veća;

      Kvalitet i starost gradnje - danas je kvadrat novogradnje veći nego za starogradnju, ali i starije zgrade izgrađene od kvalitetnih materijala mogu držati visoku cenu;

      Uknjiženi stanovi su svakako uvek na većoj ceni;

      Raspored i orijentacija stana - što je optimalniji i funkcionalniji stan, njegova vrednost biće veća;

      Kvalitet i starost instalacija, sanitarija, stolarije i drugih elemenata nekretnine takođe utiču na finalnu procenu.

Koja je cena procene nekretnine?

Najrealniji način za kupovinom stana prosečnog kupca jeste podizanje stambneog kredita, s obzirom da to zahtevaju banke pre odobrenja pozajmice. Ukoliko želite da kupite stan na kredit, usluge procenitelja su vam neophodne.

Zato vas sigurno sve zanima pitanje:

      Koliko koštaju usluge procenitelja vrednosti nekrentina? 

Procena manjih stambenih objekata do 60 m2 iznosiće u proseku 50 evra, ali ona raste kada pređe ovu kvadraturu, tako da će za veće stambene objekte biti u proseku nešto manja od 100 evra.

Preciznije govoreći, za svaki kvadratni metar preko, konačni iznos se uvećava za 1,5 evra, što bi bilo jednako osnovnoj sumi dodati kvadraturu preko osnovne cene pomnoženu sa 1,5 evra.

Procenitelji više naplaćuju za određivanje cene poslovnih objekata, koja je oko 100 evra za one nešto manje od 100 m2, dok se dodatna naplata obavlja za sve preko ove veličine.

Procenitelji nekretnina obavljaju izuzetno važan posao za celo tržište, stoga je važno da budu maksimalno profesionalni i ozbiljni. Uz naš kratak vodič ste sada bolje upoznati sa njihovim radom, pa verujemo da će vam biti mnogo lakše da procenite da li imate posla sa pravim profesionalcem. Srećno!   

Komentari
Dodaj komentar

Povezane vesti

Neverovatne cene stanova u Beogradu
ključevi, stan

Geodetski zavod Srbije

15.08.2022. 14:50

Neverovatne cene stanova u Beogradu

U Srbiji je u drugom kvartalu ove godine vrednost prometa nekretnina veća 27,5 odsto nego pre godinu dana i iznosila je dve milijarde evra, saopštio je Republički geodetski zavod.
Close
Vremenska prognoza
clear sky
23°C
15.07.2024.
Beograd
Wind
PM2.5
5µg/m3
PM10
6µg/m3
UV
UV indeks
1
AQI indeks
1

Euro 2024

Vidi sve

Oni su ponos Srbije

Vidi sve

Najnovije

Vidi sve

Iz drugačijeg ugla

Vidi sve